Nhiều khách sạn trăm tỷ bị rao bán ồ ạt ở Đà Nẵng do dòng tiền gặp khó

Theo chuyên gia, khách sạn đang được rao bán hầu hết thuộc các nhà đầu tư cá nhân - những người đầu tiên rơi vào khủng hoảng dòng tiền trong và sau dịch COVID-19.

Tại Đà Nẵng, tình trạng rao bán khách sạn, đặc biệt các khách sạn nằm trên tuyến đường ven biển quận Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn và trung tâm thành phố.

Các chủ khách sạn phải mất một khoản tiền không nhỏ để cải tạo, vận hành trở lại sau dịch COVID-19. Tuy vậy, lượng khách chưa thể phục hồi gây khó khăn về dòng tiền.

Khách sạn trăm tỷ ế ẩm

Theo ghi nhận của Zing, từ đầu tháng 4 đến nay, có hàng trăm lượt rao bán khách sạn, hầu hết là các khách sạn từ 4 sao trở xuống trên các trang mua bán. Mức giá dao động từ 30 tỷ đồng đến hàng trăm tỷ đồng.

Trên Nhatot.com, một khách sạn 4 sao với vị trí đẹp trên đường Võ Văn Kiệt, cách bãi biển Mỹ Khê 200 m được rao bán với giá 300 tỷ. Khách sạn này có hồ bơi, công suất hơn 90 phòng với diện tích đất 270 m2.

Khách sạn trăm tỷ được rao bán trên mạng.

Một số khách sạn 3 sao khác ở khu vực Ngũ Hành Sơn, An Thượng được bán với giá từ 50 tới 100 tỷ đồng. Một khách sạn 3 sao khác ở khu vực trung tâm đường Bạch Đằng, quận Hải Châu được rao với giá 180 tỷ với kết cấu gồm một tầng hầm, một tầng lửng, 11 tầng nổi. Có nhà hàng, bể bơi, cafe, các dịch vụ spa, gyms, hội nghị, sky bar...

Một môi giới tiết lộ tình trạng rao bán khách sạn ở các cung đường đẹp ở Đà Nẵng đã diễn ra từ sau dịch COVID-19 và gần đây có xu hướng tăng cao, dù sắp tới cao điểm du lịch hè. Hầu hết chủ khách sạn muốn chuyển đổi hình thức kinh doanh hoặc đang gặp khó khăn về dòng tiền nên muốn bán để xoay sở.

"Nhiều khách sạn sau thời gian dài đóng cửa cần phải chi số tiền lớn để bảo trì, sửa chữa rồi mới mở cửa lại được. Nhưng mở cửa lại thì doanh thu cũng không đảm bảo vì du lịch chưa phục hồi. Các chủ khách sạn đều phải tính một bài toán rất khó để duy trì" - một môi giới nói.

Theo báo cáo của Savills, nguồn cung khách sạn tại thị trường Đà Nẵng trong năm 2022 đạt 15.685 phòng từ 117 dự án, trong đó khách sạn 5 sao chiếm 61% số phòng. Trong 6 tháng cuối năm 2022, giá thuê khách sạn trung bình đạt 1,8 triệu đồng/phòng/đêm, tăng 60% theo năm. Công suất thuê tương đương cùng kỳ năm 2019 ở mức 59%. Tuy nhiên công suất cả năm 2022 ở mức 48%, vẫn thấp hơn 13 điểm % so với cả năm 2019.

Cơ hội cho người mua?

Theo các chuyên gia, sau hơn 2 năm chịu ảnh hưởng từ đại dịch, nhiều chủ sở hữu khách sạn gặp khó khăn về dòng tiền. Hoạt động kinh doanh nghỉ dưỡng khôi phục chậm do du khách có xu hướng tiết kiệm chi tiêu, điều này đã gia tăng áp lực trong việc duy trì hoạt động vận hành, đặc biệt với các chủ đầu tư vừa và nhỏ.

Trước tình hình này, Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định: “Các khách sạn đang rao bán hầu hết thuộc sở hữu của nhà đầu tư cá nhân, đây là những đối tượng đầu tiên rơi vào khủng hoảng trong giai đoạn trong và sau COVID-19 do du lịch bị hạn chế và sức ép lãi vay. Thêm vào đó, các khách sạn này này cũng khó cạnh tranh với các sản phẩm chất lượng cao từ các nhà phát triển và điều hành chuyên nghiệp trong nước và quốc tế".

Tuy nhiên, theo vị này, đây có thể xem là cơ hội từ phía người mua. Họ có thể cân nhắc kế hoạch cụ thể về quy hoạch và phát triển các dự án này để đáp ứng được xu hướng khách du lịch với chất lượng cao hơn và bền vững hơn.

Khách sạn thuộc sở hữu của những nhà đầu tư cá nhân sẽ dễ bị sức ép từ lãi vay và việc vắng khách du lịch. Ảnh: Phạm Trường - Đoàn Nguyên.

Mặt khác, câu chuyện bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng không chỉ nằm tại thỏa thuận bán - mua mà còn nằm trong góc độ pháp lý, nguyên nhân chính khiến nguồn cung hạn chế và tạo ra tâm lý e ngại của người mua.

Nghị định 10/2023/NĐ-CP ban hành vào ngày 3/4 vừa qua đã đưa ra cơ sở pháp lý để giải quyết vướng mắc hiện hữu về việc cấp quyền sở hữu đối với condotel, officetel, biệt thự nghĩ dưỡng và các tài sản khác được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ sử dụng cho mục đích lưu trú, du lịch.

Trong đó, các công trình lưu trú du lịch được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng điều kiện pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản.

Nhận định về những tác động từ Nghị định 10 tới thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và thị trường nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng nói riêng, Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết: “Nghị định 10 sẽ là cơ sở pháp lý để các cơ quan chức năng có hướng dẫn về trình tự, thủ tục cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ".

Vị này cũng khẳng định đây cũng được xem là tiền đề để thị trường, bao gồm các chủ đầu tư và các nhà đầu tư hiểu rằng trong thời gian tới định hướng về pháp lý của sản phẩm đã có những bước chuyển biến. Từ đó tạo đà phục hồi cho phân khúc này tại thị trường cả nước nói chung và thị trường Đà Nẵng nói riêng.

Báo cáo của Savills cũng chỉ ra một số điểm sáng trong thị trường khách sạn. Cụ thể, sự trở lại của du khách Trung Quốc được kỳ vọng là động lực phát triển chính của ngành du lịch Đà Nẵng khi thị trường này đã chính thức kết nối trở lại các chuyến bay tới Việt Nam từ ngày 15/3.

Lượng du khách tăng trở lại đã giúp tình hình thị trường nghỉ dưỡng của Đà Nẵng cải thiện, kéo theo giá thuê khách sạn trong 6 tháng cuối năm 2022 tăng 60% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, sự xuất hiện của các đơn vị quản lý quốc tế đã góp phần đáng kể trong việc cải thiện tình hình thị trường.