Vì sao một doanh nghiệp địa ốc bị ngân hàng phong tỏa gần 1.600 tỷ đồng?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu hồi phục hoàn toàn, Công ty Cổ phần Đầu tư LDG (mã chứng khoán: LDG) đang rơi vào tình cảnh “hiểm nghèo” khi dòng tiền kinh doanh âm, lỗ ròng kéo dài và đặc biệt là khoản tiền gửi khổng lồ gần 1.600 tỷ đồng hiện đang bị hạn chế sử dụng.

Cụ thể, trong quý 1/2026 của LDG ghi nhận sự biến động bất thường tại mục tiền và các khoản tương đương tiền. Trong đó, lượng tiền mặt và tiền gửi không kỳ hạn của doanh nghiệp này đã chuyển sang trạng thái gần như “đóng băng” khi suy giảm từ mức hơn 1.612,31 tỷ đồng vào hồi đầu năm xuống chỉ còn vẻn vẹn 4,97 tỷ đồng tại thời điểm cuối tháng 3/2026. Con số này cho thấy sự sụt giảm “khủng khiếp” về khả năng thanh toán ngay lập tức của doanh nghiệp từng một thời “lừng lẫy” tại khu vực phía Nam.

Nguyên nhân trực tiếp dẫn đến sự "biến mất" của dòng tiền nằm ở khoản tiền gửi có kỳ hạn dưới 3 tháng trị giá 1.560,98 tỷ đồng tại Ngân hàng TMCP Quân đội (MB). Theo đó, các hợp đồng tiền gửi này được thực hiện vào ngày 13/02/2026 với mức lãi suất 4,75%/năm. Tuy nhiên, thay vì là nguồn vốn linh động đểD tái đầu tư hoặc thanh toán nợ, toàn bộ số tiền này đã được phía ngân hàng phong tỏa để đảm bảo việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính của tập đoàn.

Việc phong tỏa này diễn ra trong bối cảnh LDG đang đối mặt với những "nút thắt" nghiêm trọng về nợ quá hạn. Tại ngày 31/03/2026, tổng giá trị các khoản gốc vay quá hạn mà LDG chưa thể thanh toán đã lên tới hơn 734,34 tỷ đồng. Danh sách các chủ nợ bao gồm Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) với dư nợ gốc quá hạn 197,94 tỷ đồng, Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) với 349,99 tỷ đồng và đặc biệt là lô trái phiếu LDGH2123002 trị giá 186,40 tỷ đồng đã quá hạn từ lâu. Nếu tính cả phần lãi chậm trả, áp lực tài chính còn đè nặng hơn khi tổng số lãi quá hạn đã vượt mức 116,30 tỷ đồng.

Hệ quả của việc bị siết chặt dòng tiền và đóng băng tài sản tại ngân hàng là hoạt động kinh doanh cốt lõi của LDG gần như tê liệt. Trong 3 tháng đầu năm 2026, doanh nghiệp không ghi nhận bất kỳ đồng doanh thu nào từ việc bán hàng và cung cấp dịch vụ. Đi sâu vào bức tranh công nợ tại phần thuyết minh báo cáo tài chính, bản chất về dòng tiền của LDG mới thực sự lộ diện qua các con số biết nói. 

Tính đến ngày 31/03/2026, nghĩa vụ phải trả của doanh nghiệp này đối với các khách hàng thanh lý hợp đồng tại các dự án đã tích tụ lên tới 446,29 tỷ đồng. Đáng báo động hơn, có đến 413,92 tỷ đồng trong số đó đã biến thành nợ quá hạn chưa thể thanh toán, chịu áp lực nặng nề nhất tại các dự án trọng điểm như Khu chung cư Lô C1 (LDG Sky) với hơn 222,27 tỷ đồng quá hạn, hay dự án Khu dân cư Tân Thịnh với gần 67,96 tỷ đồng quá hạn. 

Việc hàng loạt người mua đồng loạt nộp đơn hủy hợp đồng và chấp nhận thủ tục thanh lý tại các dự án vướng mắc pháp lý này đã lập tức ”dội gáo nước lạnh” vào kết quả kinh doanh trong kỳ của doanh nghiệp. Do không phát sinh bất kỳ giao dịch mua mới nào trong 3 tháng đầu năm cộng thêm với việc LDG đã phải hạch toán nguyên vẹn khoản giảm trừ doanh thu do hàng bán bị trả lại lên tới 9,83 tỷ đồng. Khoản sụt giảm trực tiếp này đã kéo doanh thu thuần toàn quý của "ông lớn" địa ốc rơi vào trạng thái âm tương ứng. So với một khoản lỗ thông thường, chỉ tiêu doanh thu thuần bị âm vì làn sóng tháo chạy diện rộng của khách hàng chính là bằng chứng ”đanh thép” nhất cho thấy niềm tin của thị trường đối với LDG đã chạm đáy, triệt tiêu hoàn toàn khả năng huy động vốn tự có của doanh nghiệp từ người tiêu dùng.

Mặt khác, ở bức tranh tài sản, giá trị hàng tồn kho của LDG đạt mức 1.358,10 tỷ đồng, tăng đáng kể so với con số 901,70 tỷ đồng hồi đầu năm. Phần lớn số này tập trung tại các dự án dở dang đang vướng mắc về pháp lý hoặc chậm tiến độ như đã nói phía trên, bao gồm Dự án Khu dân cư Tân Thịnh (527,46 tỷ đồng), Dự án Khu chung cư Lô C1 (451,89 tỷ đồng) và Dự án Khu Dân cư - Dịch vụ Giang Điền (145,30 tỷ đồng). 

Đáng lưu ý, LDG thừa nhận đã thế chấp một số sản phẩm thuộc các dự án này để đảm bảo cho các khoản vay tại VPBank và Sacombank. Điều này tiếp tục tạo ra một vòng xoáy nợ nần khi tài sản dở dang không thể bán để thu dòng tiền do đã thế chấp, trong khi tiền mặt tại ngân hàng lại bị phong tỏa để trừ nợ hoặc đảm bảo nghĩa vụ.

Dù doanh thu tài chính trong kỳ có sự tăng trưởng đột biến, đạt 22,15 tỷ đồng (phần lớn từ lãi tiền gửi dồn tích và cho vay), nhưng con số này hoàn toàn bị lấn át bởi chi phí tài chính lên tới 27,59 tỷ đồng. Trong đó, chi phí lãi vay và lãi trái phiếu chiếm hơn 10,17 tỷ đồng và chi phí phân chia lợi ích hợp tác đầu tư chiếm 17,41 tỷ đồng. Kết quả là sau khi trừ các chi phí quản lý và vận hành, LDG báo lỗ sau thuế 16,26 tỷ đồng trong quý 1/2026. Khoản lỗ này đã kéo lợi nhuận sau thuế chưa phân phối của doanh nghiệp xuống mức âm 1.268,59 tỷ đồng.

Doanh nghiệp cho biết đang nỗ lực thu xếp tài sản và nguồn tiền để thanh toán nợ, nhưng với lượng tiền mặt thực tế chỉ còn chưa đầy 5 tỷ đồng, mọi kịch bản phục hồi đều phụ thuộc hoàn toàn vào việc đàm phán giải tỏa khoản tiền gửi 1.600 tỷ đồng tại MB hoặc tìm kiếm các nguồn vay mới từ các đối tác chiến lược.