Thị trường bán lẻ Hà Nội thêm nguồn cung mới, cạnh tranh ngày càng gay gắ

Thị trường bán lẻ Hà Nội đang chuyển dịch sang một giai đoạn tăng trưởng cạnh tranh hơn và chú trọng nhiều hơn vào yếu tố trải nghiệm, khi nguồn cung mới tiếp tục mở rộng ra ngoài các khu vực trung tâm.

Thị trường Hà Nội có hơn 51.000 m² nguồn cung mới trong quý I/2026

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội MarketBeat quý I/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy, tổng nguồn cung bán lẻ của thành phố đã đạt khoảng 1,43 triệu m² sau khi có thêm hơn 51.000 m² nguồn cung mới gia nhập thị trường trong quý. Mức tăng này chủ yếu đến từ việc khai trương một trung tâm thương mại tại khu vực rìa trung tâm, cùng với các khối đế bán lẻ tại khu vực phía Tây.

Trong khi nhu cầu thuê từ các ngành F&B, giải trí và các cửa hàng flagship tiếp tục hỗ trợ hoạt động cho thuê, nguồn cung tương lai tại các khu vực ngoài trung tâm, phía Tây và vùng ven được dự báo sẽ làm gia tăng cạnh tranh giữa các chủ nhà, qua đó đặt trọng tâm lớn hơn vào cơ cấu khách thuê, mô hình trải nghiệm và định vị tài sản rõ ràng.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc, Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định: “Nguồn cung mới đang góp phần gia tăng chiều sâu cho thị trường bán lẻ Hà Nội, đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm và phía Tây, nơi các nhà phát triển đang thích ứng với sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng thông qua những mô hình bán lẻ giàu tính trải nghiệm và hướng đến cộng đồng. Tuy nhiên, khi nguồn cung tương lai tiếp tục mở rộng, cạnh tranh giữa các chủ nhà sẽ trở nên rõ nét hơn. Những dự án có tệp dân cư xung quanh vững chắc, định vị rõ ràng, cơ cấu khách thuê hiệu quả và chiến lược quản lý tài sản chủ động sẽ có vị thế tốt hơn trong việc duy trì lượng khách, tỷ lệ lấp đầy và khả năng chống chịu về giá thuê trong giai đoạn tăng trưởng tiếp theo,”

Trung tâm thương mại tiếp tục chiếm tỉ trọng lớn, đóng góp khoảng 85% tổng nguồn cung. Các dự án mới phần lớn tập trung tại khu vực ngoài trung tâm, phản ánh xu hướng ngày càng gia tăng đối với bán lẻ định hướng trải nghiệm. Trong thời gian tới, việc nguồn cung mới tiếp tục gia nhập thị trường được dự báo sẽ làm gia tăng mức độ cạnh tranh giữa các chủ đầu tư, qua đó có thể tạo áp lực lên tỷ lệ lấp đầy và hiệu suất giá thuê, đặc biệt tại các thị trường ngoài khu vực trung tâm.

Trong quý I/2026, tỷ lệ lấp đầy trung bình của thị trường đạt 86,5%, giảm 0,6 điểm phần trăm theo quý nhưng tăng 1,1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Mức giảm chủ yếu đến từ việc ba dự án mới đi vào hoạt động, trong đó một phần diện tích vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện nội thất cho khách thuê.

Nhu cầu thuê tiếp tục được dẫn dắt bởi nhóm ngành F&B và giải trí góp phần hỗ trợ khả năng hấp thụ chung của thị trường.

Bên cạnh đó, trong quý I/2026, thị trường bán lẻ Hà Nội cũng ghi nhận sự gia nhập của nhiều cửa hàng flagship thuộc đa dạng ngành hàng như Phúc Long Dragon, Skechers. Trong bối cảnh cạnh tranh gia tăng, các chủ đầu tư đang tập trung tối ưu cơ cấu khách thuê, tăng cường yếu tố trải nghiệm và phát triển không gian cộng đồng nhằm giữ chân khách hàng và ổn định công suất thuê dài hạn.

Giá thuê tiếp tục tăng

Giá thuê trung bình tầng trệt tại Hà Nội trong quý I/2026 đạt 51,4 USD/m²/tháng, tăng 9,1% theo quý và tăng 10,1% theo năm. Động lực tăng giá chủ yếu đến từ các dự án mới tại khu vực rìa trung tâm với mức giá chào thuê cao hơn mặt bằng hiện hữu. Trong khi đó, nhu cầu thuê tại khu vực trung tâm vẫn duy trì ổn định, đặc biệt với các dự án có thương hiệu, vị trí thuận lợi và được quản lý tốt. Điều này đã hỗ trợ thúc đẩy hiệu suất giá thuê chung của thị trường, bất chấp áp lực từ nguồn cung gia tăng và xu hướng dịch chuyển chi tiêu của người tiêu dùng sang thương mại điện tử.

Theo Cushman & Wakefield, các mô hình bán lẻ chú trọng trải nghiệm và định vị là điểm đến mua sắm, giải trí sẽ tiếp tục có lợi thế trong việc duy trì giá thuê trong bối cảnh thương mại điện tử phát triển mạnh.

Giai đoạn từ 9 tháng cuối năm 2026 đến năm 2028, thị trường bán lẻ Hà Nội dự kiến đón thêm khoảng 314.000 m² nguồn cung mới. Nguồn cung tương lai chủ yếu tập trung tại khu vực phía Tây và các huyện ngoại thành, phù hợp với xu hướng mở rộng đô thị và dịch chuyển dân cư.

Việc nguồn cung liên tục gia tăng được dự báo sẽ kéo dài thời gian lấp đầy và buộc nhiều chủ đầu tư áp dụng chính sách cho thuê linh hoạt hơn. Tuy nhiên, các dự án có vị trí thuận lợi, mật độ cư dân cao và định vị rõ ràng được kỳ vọng sẽ duy trì hiệu suất tốt hơn mặt bằng chung.

Trong cơ cấu khách thuê, thời trang và F&B tiếp tục là hai ngành hàng chủ lực, đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội.