Novaland (NVL) "chia cổ phiếu" đổi nợ: Chiêu thức mới của "ông lớn" bất động sản giữa bão tái cơ cấu

Novaland (mã chứng khoán: NVL) đang bước vào một giai đoạn chuyển mình quyết liệt chưa từng có trong lịch sử hoạt động, khi cuộc khủng hoảng tài chính và thị trường kéo dài buộc "ông lớn" bất động sản này phải tìm mọi giải pháp để giữ vững trận địa. Mới đây, công ty đã chính thức triệu tập Đại hội đồng cổ đông bất thường vào ngày 7/8/2025, với nội dung trung tâm là phương án phát hành cổ phiếu để hoán đổi nợ. Đây không chỉ là một kế hoạch kỹ thuật tài chính thuần túy mà còn phản ánh chiều sâu của chiến lược tái cơ cấu toàn diện mà Novaland đang theo đuổi nhằm tái lập cân bằng tài chính và khôi phục niềm tin của cổ đông, nhà đầu tư và thị trường.

Theo thông tin từ công ty, đợt phát hành cổ phiếu lần này nhằm mục tiêu hoán đổi nợ với một số cổ đông, trong đó đáng chú ý có hai cái tên quen thuộc: NovaGroup và Diamond Properties – đều có liên hệ mật thiết với ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Novaland. Trước đó, trong giai đoạn 2022–2024, các cổ đông này đã phải bán tài sản đảm bảo – chủ yếu là cổ phiếu NVL – để xử lý nợ thay cho công ty. Khi đó, Novaland ghi nhận nghĩa vụ tài chính đối với các cổ đông này như một khoản vay. Việc phát hành cổ phiếu để hoán đổi nợ sẽ giúp Novaland xóa bỏ nghĩa vụ nợ, giảm áp lực dòng tiền và cải thiện đáng kể các chỉ số tài chính, nhất là trong bối cảnh lãi suất vẫn cao và khả năng huy động vốn truyền thống bị siết chặt.

Không chỉ đơn thuần là kỹ thuật tài chính, phương án hoán đổi cổ phiếu còn là biểu hiện rõ nét cho thấy mức độ gắn kết giữa doanh nghiệp và cổ đông lớn. Nhóm cổ đông liên quan đến ông Bùi Thành Nhơn từng sở hữu hơn 61,4% vốn Novaland cuối năm 2021. Tuy nhiên, khi thị trường bước vào vùng giông bão, cổ đông này đã liên tục bán ra, giảm tỷ lệ sở hữu xuống chỉ còn 38,7% vào cuối năm 2024, và nếu tiếp tục hoàn tất các giao dịch đăng ký gần đây, con số này có thể giảm sâu còn hơn 32%. Đó là sự hy sinh quyền lực sở hữu để cứu công ty, một động thái ít thấy trên thị trường chứng khoán Việt Nam và phần nào phản ánh tinh thần trách nhiệm từ các nhà sáng lập trong lúc doanh nghiệp đối mặt nhiều áp lực.

Dù vậy, con đường tái cơ cấu của Novaland vẫn còn nhiều chông gai. Báo cáo tài chính quý I/2025 cho thấy công ty tiếp tục lỗ ròng hơn 440 tỷ đồng, một con số đáng lo ngại nhưng đã được dự báo trước trong bối cảnh doanh nghiệp chưa thể xoay vòng được dòng tiền từ dự án. Dù vậy, điểm sáng là Novaland vẫn tiếp tục đầu tư mạnh vào các dự án chiến lược như suối nước nóng Bình Châu, thể hiện cam kết phát triển dài hạn và quyết tâm phục hồi, thay vì co cụm phòng thủ. Tổng Giám đốc Novaland cũng thẳng thắn chia sẻ rằng “rủi ro lớn nhất năm 2025 vẫn là pháp lý”, cho thấy yếu tố then chốt hiện nay không chỉ nằm ở tài chính mà còn là việc tháo gỡ các nút thắt thủ tục nhằm tăng tốc bàn giao, thu hồi vốn và lấy lại đà tăng trưởng.

Một trong những bước đi táo bạo khác của Novaland là việc tái cấu trúc khoản trái phiếu chuyển đổi quốc tế trị giá hơn 320 triệu USD với lãi suất 5,25% – tương đương khoảng 8.167 tỷ đồng. Trong bối cảnh thị trường tài chính toàn cầu còn nhiều biến động, đặc biệt với đồng USD duy trì sức mạnh và chi phí vay ngoại tệ cao, việc xử lý các khoản vay nước ngoài là cực kỳ quan trọng. Đây cũng là dấu hiệu cho thấy Novaland đang chọn cách đối diện với thách thức thay vì né tránh, đồng thời chứng minh năng lực đàm phán và thiện chí hợp tác với các chủ nợ quốc tế.

Ở góc độ vận hành, các dự án trọng điểm của Novaland như Aqua City (Đồng Nai), NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận), và NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa – Vũng Tàu) vẫn đang được đẩy mạnh thi công và xử lý pháp lý. Đây đều là các dự án có quy mô lớn, hạ tầng đã được đầu tư bài bản và từng được thị trường đón nhận tích cực. Trong giai đoạn hiện tại, Novaland đang nỗ lực tái kích hoạt các dự án này như một phần của chiến lược “hồi sinh tài sản”, nhằm đưa bất động sản từ trạng thái nằm chờ trở thành nguồn thu cụ thể. Bên cạnh đó, công ty cũng tích cực tìm kiếm sự hỗ trợ từ hệ thống ngân hàng và đối tác để tối ưu dòng vốn, chủ động gia hạn nghĩa vụ nợ, đàm phán tái cơ cấu và tạo lập một nền tảng tài chính bền vững hơn.

Chiêu thức phát hành cổ phiếu hoán đổi nợ không phải là mới trong giới tài chính, nhưng trong bối cảnh Novaland hiện tại, nó lại trở thành nước cờ chiến lược. Nếu được cổ đông thông qua và triển khai thành công, kế hoạch này sẽ giúp doanh nghiệp giảm đáng kể gánh nặng tài chính, cải thiện niềm tin của thị trường và nhà đầu tư, đồng thời tạo tiền đề để huy động vốn cho các giai đoạn phát triển tiếp theo. Trong dài hạn, việc chuyển đổi nợ thành vốn chủ sở hữu cũng đồng nghĩa với việc giảm thiểu rủi ro phá sản, nâng cao khả năng chống chịu tài chính và giữ vững vị thế trên thị trường bất động sản khi chu kỳ phục hồi quay trở lại.